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Di seguito l’articolo del dott. Crivelli, pubblicato su Riviste dell’esecuzione forzata n. 1/2020, Utet giuridica, Torino.

Lo scritto contiene la proposta di circolare che il gruppo di lavoro CESPEC ha elaborato per servire da modello ad eventuali provvedimenti di carattere generale da adottarsi nei vari tribunali in occasione dell’emergenza sanitaria che sta interessando il Paese. Essa costituisce uno schema poi declinabile in base alle esigenze dei singoli uffici.

Come è noto, le misure straordinarie adottate – dal Governo e dalle Regioni – per il contenimento dell’epidemia da COVID-19 hanno inciso pesantemente sulle attività di impresa, dato che, tra l’altro, è stata imposta la sospensione in tutto il territorio nazionale – sia pure con differenze derivanti dalle singole disposizioni regionali – di molte attività commerciali e industriali e professionali. Tali misure hanno avuto e stanno avendo un impatto drammatico sugli esercenti delle attività che devono necessariamente rimanere chiuse, seppure temporaneamente. Tenuto conto che la disponibilità dei locali in cui si esercita un’attività commerciale o industriale è spesso acquisita attraverso la stipula di contratti di locazione, i conduttori degli immobili si sono visti inevitabilmente preclusa la possibilità di svolgere la propria attività d’impresa e, con essa, di trarre i proventi con cui onorare ai propri debiti, tra i quali quelli relativi ai contratti di locazione. Ma, a ben vedere, il problema in esame si pone e si porrà nel prossimo futuro anche quando i conduttori potranno tornare ad usufruire pienamente dei locali una volta cessato il periodo dell’emergenza sanitaria; e si pone e si porrà, più in generale, per tutti i conduttori di immobili ad uso commerciale, dato il probabile forte decremento di redditività che verranno a subìre, sia per effetto delle misure di sicurezza che dovranno adottare (si pensi alle restrizioni delle modalità di fruizione dell’immobile, alle misure di igienizzazione, all’obbligo di dispositivi di protezione etc.), sia per l’inevitabile calo generale dei consumi.

Non vi è dubbio che in epoca coronavirus le imprese incaricate di pulire gli spazi condominiali debbano procedere con maggiore frequenza all’insieme delle operazioni necessarie per rimuovere, con acqua e/o sostanze detergenti (detersione), manualmente o meccanicamente, lo sporco dalle parti comuni maggiormente utilizzate. Nella lotta al covid-19 i condomini, però, devono ricorrere alla sanificazione che è un intervento mirato ad eliminare alla base qualsiasi batterio ed agente contaminante che con le comuni pulizie non si riesce a rimuovere. Questa operazione dovrà riguardare soprattutto ringhiere, maniglie dei cancelli, pulsantiere degli ascensori, cassette delle lettere, serrature, scale e locali comuni, con particolare attenzione a mancorrenti, finestre al piano o interpiano, maniglie e superfici di box, cantine, locali tecnici, locali conferimento spazzatura aperti e/o chiusi e loro accessi, estintori, naspi, valvole d’intercettazione gas/acqua.

Con la sentenza n. 79 del 2020 il Giudice delle leggi ha dichiarato la non fondatezza della questione di legittimità costituzionale dell’art. 55, comma 5, della legge 27 luglio 1978, n. 392, in riferimento agli artt. 2, 3 e 111 Cost., nella parte in cui, all’esito della concessione del termine di grazia in favore del conduttore moroso nelle locazioni ad uso abitativo, dispone la convalida dello sfratto ove all’udienza di verifica si riscontri il mancato pagamento delle spese di lite, poiché il meccanismo processuale configurato per le locazioni ad uso abitativo dal citato art. 55, consentendo al conduttore in difficoltà di accedere alla speciale sanatoria in sede giudiziale entro il termine di grazia concesso dal giudice alla prima udienza, è di per sé frutto di un bilanciamento discrezionale degli interessi da parte del legislatore, allo scopo di accordare una particolare tutela al conduttore ove venga in rilievo il diritto all’abitazione, conduttore che, in mancanza di questo speciale istituto, sarebbe irrimediabilmente esposto vuoi alla convalida dell’intimazione di sfratto nel procedimento monitorio, vuoi alla risoluzione contrattuale nel rito ordinario, cosicché è del tutto ragionevole la mancata estensione di tale regime, già di carattere eccezionale, a ipotesi ulteriori.

A seguito di ricorso ex art. 700 c.p.c. il Tribunale di Venezia ha emesso, inaudita altera parte, il provvedimento (14 aprile 2020) in commento, ordinando alla banca, fidejussore, di non procedere al versamento delle somme reclamate dal locatore per il pagamento delle mensilità di mancato preavviso, richieste a fronte della risoluzione del contratto esercitata dal conduttore, commerciante al dettaglio, che ha cessato l’attività a seguito dei mancati incassi dovuti alla chiusura dell’esercizio imposta dai recenti provvedimenti governativi, ed alle conseguenze dell’acqua alta che ha colpito la città lagunare nel 2019. La decisione si segnala per essere tra le prime in materia di rapporti di locazione e coronavirus e per interessanti rilievi sulle forme di tutela processuale in pendenza dell’attuale normativa.